Auf dem früheren Beiersdorf-Gelände in Hamburg-Eimsbüttel soll ein neues Quartier mit bis zu 850 Wohnungen entstehen. Die TROMA Alters- und Hinterbliebenenstiftung hat die Investition freigegeben, doch bis zum Einzug der ersten Mieter bleibt ein langer Planungs- und Bauprozess.
Der Beschluss bringt ein großes innerstädtisches Entwicklungsprojekt Hamburgs voran. Auf dem 34.000 Quadratmeter großen Areal zwischen Unnastraße und Quickbornstraße plant die Stiftung rund 700 Millionen Euro ein. Das Stadtquartier Eimsbüttel soll ausschließlich Mietwohnungen umfassen, ergänzt um Gewerbe, Gastronomie, Nahversorgung, Kulturangebote und soziale Einrichtungen. Anlass für die Umnutzung ist der Umzug der Beiersdorf-Zentrale im Jahr 2023 auf den neuen Campus an der Beiersdorfstraße.
Für den Hamburger Wohnungsbau ist das Vorhaben vor allem wegen seiner Größenordnung relevant. Bis zu 850 Wohnungen können den angespannten Markt nicht grundlegend verändern, würden in einem dicht bebauten Bezirk aber ein spürbares zusätzliches Angebot schaffen. Ein Fünftel der Einheiten soll als geförderter Wohnraum entstehen. Vorgesehen sind außerdem Wohnungen für Studierende und ältere Menschen, Kitas sowie Serviced Apartments, also möblierte Unterkünfte mit ergänzenden Dienstleistungen. Damit soll auf dem ehemaligen Firmengelände nicht nur Wohnraum, sondern ein neuer Teil des Stadtviertels entstehen.
Die Projektfreigabe ist auch eine Wette auf langfristige Stabilität
Die TROMA Alters- und Hinterbliebenenstiftung ist die Pensionskasse von Beiersdorf und muss ihre Mittel langfristig und werthaltig anlegen. Die Investition am Standort Hamburg verbindet deshalb Stadtentwicklung mit der Aufgabe, künftige Versorgungsleistungen abzusichern. Immobilienprojekte dieser Dimension können stabile Erträge liefern, binden Kapital jedoch über viele Jahre und reagieren empfindlich auf Baukosten, Zinsen und Vermietungsrisiken. Dass die Stiftung das Projekt nach einer erneuten Prüfung fortsetzt, deutet auf Vertrauen in die langfristige Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum hin.
Zugleich ist das Vorhaben ein strategisches Signal für den Standort Hamburg. Das historisch genutzte Gelände soll nicht kurzfristig verwertet, sondern zu einem gemischten Quartier entwickelt werden. Die Umsetzung übernimmt die Beiersdorf Urban Development GmbH als Projektentwicklungs- und Realisierungspartner. Damit bleibt die Entwicklung organisatorisch eng mit dem bisherigen Eigentümerumfeld verbunden, obwohl das Areal künftig weit stärker für Wohnen und öffentlich zugängliche Nutzungen geöffnet werden soll.
Das überarbeitete Konzept reagiert auf teurere Bau- und Finanzierungsbedingungen
Seit dem Siegerentwurf aus dem Jahr 2023 haben sich die Bedingungen auf Bau-, Immobilien- und Kapitalmarkt verändert. Nach Angaben der Stiftung wurden deshalb Wohnungsangebot, Nutzungsmischung, Mobilität, Energieversorgung und Freiräume überarbeitet. Die Grundzüge aus den Wettbewerben und der Bürgerbeteiligung zwischen 2018 und 2023 sollen jedoch erhalten bleiben. Entscheidend wird sein, ob die Anpassungen nicht nur die Wirtschaftlichkeit sichern, sondern auch die versprochene städtebauliche Qualität bewahren. Die Überarbeitung zeigt zugleich, wie stark sich langfristige Stadtplanung an wirtschaftliche Veränderungen anpassen muss. Was in einem Wettbewerb architektonisch überzeugt, muss Jahre später noch finanzierbar, genehmigungsfähig und vermietbar sein. Dabei besteht stets das Risiko, dass Einsparungen zunächst jene Elemente treffen, die für die Öffentlichkeit besonders wichtig sind, etwa Freiräume, kleinteilige Gewerbeflächen oder aufwendige Energiekonzepte. An diesen Punkten wird sich messen lassen, wie viel vom ursprünglichen Anspruch nach der wirtschaftlichen Prüfung erhalten bleibt.
Für das Stadtquartier Eimsbüttel ist diese Balance zentral. Ein dichter Nutzungsmix kann Wege verkürzen und das Viertel auch außerhalb klassischer Arbeitszeiten beleben. Das geplante Mobilitätskonzept bündelt Stellplätze und kombiniert sie mit Angeboten geteilter Mobilität sowie dem öffentlichen Nahverkehr. Solche Ansätze reduzieren zwar nicht automatisch den Autoverkehr, können aber den Flächenbedarf für parkende Fahrzeuge begrenzen und mehr Raum für Grün- und Aufenthaltsflächen schaffen.
Der Wohnungsmix entscheidet über die soziale Wirkung des Quartiers
Die Planung sieht verschiedene Wohnungsgrößen und Angebote für unterschiedliche Lebensphasen vor. Damit könnte das Quartier Haushalte ansprechen, die auf dem freien Markt häufig um ein knappes Angebot konkurrieren. Der Anteil von 20 Prozent öffentlich geförderten Wohnungen setzt eine soziale Komponente, lässt jedoch zugleich vier Fünftel des Bestands außerhalb der Förderung. Wie zugänglich das Projekt tatsächlich wird, hängt daher wesentlich von den späteren Miethöhen und den Vergaberegeln ab. Auch die Mischung aus Wohnen und Arbeiten ist städtebaulich anspruchsvoll. Gewerbliche Flächen müssen so geplant werden, dass sie im Alltag nachgefragt werden und nicht dauerhaft leer stehen. Gastronomie und Kultur können öffentliche Anziehungspunkte schaffen, zugleich aber Konflikte mit dem Ruhebedürfnis der Bewohner auslösen. Ein funktionierendes Quartier entsteht deshalb nicht allein durch eine Liste verschiedener Nutzungen, sondern durch deren räumliche Anordnung und wirtschaftliche Tragfähigkeit.
Für den Hamburger Wohnungsbau zählt nicht allein die Zahl der Einheiten, sondern auch deren dauerhafte Bezahlbarkeit. Kitas, Nahversorgung, Gastronomie und kulturelle Angebote können aus einer Wohnanlage ein urbanes Viertel machen, verursachen aber zusätzliche Investitions- und Betriebskosten. Die soziale Infrastruktur muss außerdem früh genug verfügbar sein, damit sie mit dem Einzug der Bewohner Schritt hält. Erst die konkrete Ausgestaltung wird zeigen, ob das Quartier unterschiedliche Einkommens- und Altersgruppen tatsächlich zusammenführt.
Der Zeitplan zeigt, wie langsam große Wohnungsprojekte vorankommen
Als nächster Schritt soll das Bebauungsplanverfahren fortgesetzt werden. Der Rückbau der bestehenden Gebäude ist frühestens für die zweite Jahreshälfte 2027 vorgesehen, die ersten Wohnungen sollen ab 2031 bezugsfertig sein. Die Bauarbeiten werden sich anschließend über mehrere Etappen und Jahre erstrecken. Zwischen Investitionsentscheidung und erstem Einzug liegen damit mindestens rund fünf Jahre, mögliche Verzögerungen noch nicht eingerechnet.
Für den Standort Hamburg bedeutet der lange Horizont ein erhebliches Planungsrisiko. Baupreise, Finanzierungskosten und Anforderungen an Klimaschutz oder Mobilität können sich bis zur Fertigstellung weiter verändern. Zugleich erlaubt die abschnittsweise Realisierung, auf Nachfrage und Marktbedingungen zu reagieren. Die Projektfreigabe ist deshalb weniger der Abschluss einer Planung als der Beginn einer langwierigen Bewährungsprobe für eines der wichtigsten neuen Quartiere in Eimsbüttel.
